住宅ローンは金利の低さだけで選ぶな!7つの選択基準

いつも思うんです。色々な住宅ローンのサイトを見ていくと、【 低金利 】の文字がズラリ!

もちろん金利が低いということは、利用する側にとって悪いことではないのですが、住宅ローン選びを誤ってしまう一つにもなっているんです。

今回はそこの所を掘り下げてみたいと思います。

住宅ローンを選ぶ金利以外の7つの基準!

住宅ローンを選ぶ基準は人それぞれだと思います。しかし、あまり深く考えずに選ぶ人の場合、大抵が【  金利  】で選んでしまいます。

今、過去の金利推移から見ても住宅ローンはかなり低い所を推移しています。金融機関としても【 低金利の今が借り時! 】と顧客の囲い込み合戦に労を費やしているんですよね。

そして利用する側も、低いうちにローンを借りようと焦ってもいます。

ただし金利だけで選ぶのは危ないんです。

住宅ローン選びは、金利以外も比較する

一目で判断がつく金利は、わかりやすい指標になるのはわかります。そのため、金融機関も前面に押し出して低金利合戦になっているのです。

金利以外の比較要素

  1. 融資手数料
  2. 保証料
  3. 団体信用生命保険
  4. 繰り上げ返済手数料
  5. 加入しなくてはいけない条件
  6. 希望融資額が通るか
  7. 融資タイミングがあうかどうか
融資手数料
住宅ローンを借り入れする時にかかる手数料のこと。この手数料は、借入機関によって個別に定めています。借り入れ額の3%や5%など定率を設けている所や、3万円とか5万円などと定額を設けている所に分かれます。ご夫婦で借入をするという場面はよくあると思います。その場合、定額の時には2回分かかるのかを確認することも必要です。
保証料
保証料は、保証人を立てる代わりに必要となる、保証会社へ支払う料金です。全国保証と金融機関の提携保証会社などの2つに分かれます。全国保証では、審査が少し緩い傾向にありますが、その分保証料が割高になってきます。借入額や期間などの要因によって保証料は変わってきます。A銀行とB銀行の保証料を比較した場合、10万円も違うなんてことはよくあります。

 

団体信用生命保険
団体信用生命保険は、万が一の時の為に加入する生命保険です。金融機関では、金利に含まれていることが多いのですが、保証内容が比較するポイントです。団信はついてきますが、がん保険は?3代疾病は?8代疾病は?と含まれている保険が違います。また、がんといってもどの程度の症状で保険が降りるのか?も比較するポイントでしょう。

 

繰り上げ返済手数料
完全無料の所や、繰り上げ金額によって料金設定しているところなど比較のポイントでしょう。完全無料であれば、どのくらいの額から繰り上げ返済が可能なのか?店頭で対応できるのか、インターネットバンキングを利用するのか?など比較ポイントがあります。最近では禁煙をテーマに、数百円から繰り上げ返済ができる金融機関も存在します。
加入条件は?
住宅ローン金利を低金利にするには、金融機関発行のクレジットカードに加入することが条件の一つになっているような機関もあります。それ以外では、給与振込先口座の開設、公共料金の引落口座、NHK受信料、携帯料金支払い口座指定などなど、条件を指定してくる金融機関がほとんどです。

 

希望融資額等が可能か?
基本的なことですが、金融機関によって借入可能額が変わることがあります。A社では3000万でもB社では2900万ということ。どうしても3000万必要ということになればA社を選ばざるを得なくなります。また、総費用の中の、この項目は融資対象ではありませんなどの場合があります。注意が必要です。
融資のタイミングがあうか?
ハウスメーカーの支払い期日に間に合う融資が可能かどうか?タイミングが合わ無い場合は、つなぎ融資を利用することになったりします。つなぎ融資は通常の住宅ローンよりも金利が高いことがほとんどで、余計な費用が掛かる可能性があります。住む前にローンが始まる金融機関だと、家賃とのW支払いに苦悩してしまいます。

 

民間金融機関まとめ

塵も積もれば山となるということわざがありますが、まさにその通りで、金利だけに惑わされないようにしましょう。

また、条件がすごくいいけれども借り入れ金額に達しないと言う、本末転倒なことも考えられます。

自分たちにとって、一番いい選択は何になるのかをよく見極める必要があるのです。

また、繰り上げ返済をしなくても銀行口座残高によって繰り上げ返済効果と同等の効果を得られるシステムを提供している金融機関もあったり、イオン銀行などは、毎日の買い物が常に5%OFFになったりと、生活に密着したサービスが好評となっています。

住宅金融支援機構のフラット35という選択

フラット35は、長期固定金利を謳う国がバックについている住宅ローンです。

この金利が今は、1.36%前後という低金利で最大35年間の借入が可能になっています。

取り扱い金融期間によってはこの金利が高く設定されている所もありますので、金利だけで言うと最低金利を謳っているところで借りるのが【 得策! 】と考える訳ですね。

そこで、金利以外にかかる費用には【  】が無いのか?が浮かびます。

フラット35はどこで借りても同じ4つのメリット

 

  1. ずっと固定金利
  2. 質の高い住宅取得を金利引き下げで応援(-0.3%優遇2017.9.30までの申込)
  3. 保証料0円・繰上返済手数料0円
  4. 返済方法変更の相談ができる

上記4項目はどこで借りても一律で提供されるサービスとなります。

民間金融機関独自の住宅ローンの場合、ほとんどが保証料がかかるようになります。人それぞれ個人属性によって変わりますが、数十万円~かかるのが一般的です。

 

フラット35の比べる指標は大きく4つ

  1. 金利
  2. 融資手数料
  3. 併せ融資の利便性
  4. つなぎ融資の可否と金利

 

1  金利

金利は言うまでもありません。皆さんが真っ先に比較検討する所でしょう。フラット35は、国が直接融資をしていません。そのため民間が代理で融資を行います。そのため、金利は金融機関(またはノンバンク)によって変わる部分です。

2  融資手数料

融資手数料は選択肢から抜け落ちる注意したい所です。

融資手数料は金利と同じく、金融機関(またはノンバンク)が独自に設定ができる項目です。

では融資手数料についての基本をおさらいしておきましょう。

融資手数料の特長は2つ
  特徴 目安
定額型 融資額にかかわらず、手数料の金額が一定

一般的に定率型よりも融資手数料の設定が低く成りますので、定率型に比べて、借入時の諸費用が少なくなります

3万円~5万円程度
定率型 融資額により、手数料の金額が異なる

一般的に定額型よりも借入金利の設定が低くなりますので、定額型に比べて、総返済額は少なくなります

借入額の1%~2%程度

 

3  併せ融資の利便性

フラット35と組み合わせて、取り扱い金融機関の住宅ローンを利用するような場合をいいます。併せ融資を用意している金融機関もあれば、無い所もあります。これは、フラット35で融資が出来ない項目があることで自己資金が少ない方には重要な項目でしょう。

4  つなぎ融資の可否と金利

これは、フラット35の融資実行タイミングが絡んできます。

フラット35の融資実行(資金受取時期)は家が建築されてからと言うものに関係し、工事代金の一部清算等の為には資金融資が必要になるからです。

つなぎ融資は通常、フラット35の金利とは別の金利が存在しています。取り扱い金融機関によって、1%~2%の間くらいで設定している所がほとんどです。

例)3000万円の借入に対して、1000万円をつなぎ融資金利2%を6ヶ月つないだ場合とつなぎ融資金利1%を利用した場合

2%では、手数料10万円に対し、1%では手数料5万円となります。

フラット35で確認すべきことまとめ

フラット35も、一般住宅ローンと同様、取り扱い金融機関によって支払う料金や利便性が変わります。

  • 金利の違い
  • 手数料の違い
  • 合わせ融資、つなぎ融資の利便性

あるハウスメーカー系フラット35では、融資手数料キャンペーンと題し、0円を実施していた時があります。そのメーカーで建築をする場合は、ものすごく有利なローンになるでしょう。

金利だけでは判断が難しいということがお分かりいただけましたでしょうか。

色々な金融機関を比較検討することで、間違いのない家づくりをしていきましょう。

 

 

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