住宅ローンの仕組みの基本① 返済方法と金利タイプ

家を購入する際に多くの方が利用する【 住宅ローン 

言葉は知っていても、中身についてはあまり知らないなぁ、と言う方が多いでしょう。

それもそのはず、ほとんどの方が一生に1回の大きな買い物の際にしか利用しないからです。

しかし、一生に1回ならば失敗は許されません。

そんな【 住宅ローン 】についての基本知識を身につけましょう。

住宅ローンの返済方法

 

  1. 元利金等返済
  2. 元金均等返済

住宅ローンには2つの返済方法が存在します。これ知らない方が多いです。

1.元利均等返済の特徴

元金と利息の合計額が均等になる、毎回の支払い額が一定額の返済方法です。

多くの方がこちらの返済方法を選択しているように思います。

 

メリット

毎回の返済額が一定の為、返済計画が立てやすい

元利金等返済よりも、最初の返済額が少ない

デメリット

元金均等返済に比べると、返済金額の総額が多くなる

元金均等返済に比べると、返済開始から少しの間元金の減りが少ない

 

2.元金均等返済

元金の返済額が均等、毎回の返済額のうち元金に充当する部分が一定になるので利息の金額によって返済額が変わる返済方法です。

メリット

毎回の返済額は、返済が進むにつれ少なくなる

元利均等返済に比べて元金の返済が早く進むので返済総額が少なくなる

デメリット

返済開始当初は返済額が多くなるので負担が大きくなる

金融機関によっては取り扱いが無い所もある

 

住宅ローンの支払い方法

基本的な支払い方法は、毎月払いかボーナス併用払いから選択ができ、返済期間も様々な選択肢から選ぶことが可能

 

毎月払い

毎月払いは、借り入れ額を毎月返済していく方法となります。

ボーナス併用払い

ボーナス併用払いは、毎月払いに年2回のボーナス時期の支払いがプラスされます。毎月払いと比較すると、ボーナス払い分毎月の返済額は減ることになります。

ボーナス返済額によりますが、毎月の返済額は多少減ります。

ボーナス併用時は、年間返済額のうち最大で4割~5割までを年2回のボーナスに割り振ります。

 

返済期間

借り入れ金融機関によって最終返済時年齢の設定が変わるところがあります。(80歳や75歳)

この返済時年齢により、最大35年を設定している所が多く一部の金融機関では最長50年と言う商品もあります。

この返済期間を長くすればするほど、毎月の返済額は減る傾向にありますが、総支払額は増えてしまいますので安易に長くすることは避けたほうが良いでしょう。

 

住宅ローンの金利タイプ

住宅ローンの金利タイプは大きく3つに分かれます。

  1. 全期間固定金利型
  2. 固定金利期間選択型
  3. 変動金利型

1.全期間固定金利型

借入れ期間ずっと固定金利になるので返済額の変動も最初に決めた通りとなります。

メリット

毎回の返済額が確定しているため、返済計画が立てやすい

金利が低い時代に契約すると低金利がそのままつづく

デメリット

変動金利型に比べると金利が高めに設定されていることがおおい

2.固定金利期間選択型

当初ローン契約時にあらかじめ決めた年数(2年・3年・5年・10年など)を固定し、その後はその時点の金利水準で再び固定金利期間を選択するか、変動金利型にするかを選ぶことができる。

メリット

返済額が固定期間中は変わらない安心で、変動金利のような未払いリスクがない

固定期間中の返済計画が立てやすい

デメリット

固定期間が終了すると、その時点の金利が適用されるので不透明

3.変動金利型

その名の通り、金利が変動します。経済情勢に左右されるので、半年ごとの見直しとなります。返済額は5年間一定となり、金利が変われば5年後に改定されます。

改定後の金利は従前の1.25倍というルールが存在します。

メリット

経済情勢により金利が下がると返済額が減る

金利が大きく上昇しても、5年ルールが適用され5年間は返済額が変わらない

固定金利に比べ金利が低いので元金返済率が上がる

デメリット

ローンを組んだ返済当初では総返済額が見通せない

金利上昇局面では、返済額にしめる利息が多くなり元金が減りにくくなる

金利上昇が著しく、本来払う利息が返済額を上回ると『未払い利息』が発生する危険性がある

 

4.金利ミックス型

住宅ローンには変動や固定などの金利商品が存在しますが、どちらを選択したほうがいいのかは、誰も答えを持っていません。

全額を同じ金利タイプで借り入れをするだけでなく、全期間固定と変動金利を組み合わせるというようなミックスすることができます。

全期間固定にして、金利が下がったらもったいない。

変動金利にしておいてどんどん金利が上がったらどうしよう。

このようなときに、平均を取ってリスクを分散することができます。

また、返済期間の異なる商品を組み合わせ、ライフスタイルに合った返済額に調整することも可能です。