低金利時代の変動金利とフラット３５Ｓの損益分岐点

前回、変動金利とフラット３５Ｓの比較をしてみました。

その結果５年ごとの0.2％の金利アップでは、約270万円ほど変動金利のほうが総返済額が安くなることが分かりました。

そこで、変動金利の金利がどこまで上がるとフラット35Ｓとの総返済額が逆転するのかを損益分岐点として調べてみることにしましょう。

変動金利と長期固定金利総額比較表

変動金利　0.625％　5年後10年後15年後20年後25年後30年後に0.2％づつ金利アップとフラット３５Ｓの当初10年間1.26％残り期間1.56％との比較

変動金利（民間金融機関）				長期固定金利（フラット３５Ｓ：住宅金融支援機構）
借入年数	金利	返済額		借入年数	金利	返済額
１	0.625%	66,286		１	1.260％	73,641
２	0.625%	⇩		２	1.260％	⇩
３	0.625%	⇩		３	1.260％	⇩
４	0.625%	⇩		４	1.260％	⇩
５	0.625%	⇩		５	1.260％	⇩
６	0.825%	⇩		６	1.260％	⇩
７	0.825%	⇩		７	1.260％	⇩
８	0.825%	⇩		８	1.260％	⇩
９	0.825%	⇩		９	1.260％	⇩
１０	0.825%	66,286		１０	1.260％	73,641
１１	1.025％	69,900		１１	1.560％	76,293
１６	1.225％	71,264		⇩	1.560％	⇩
２１	1.425％	72,309		３５	1.560％	76,289
２６	1.625％	73,023
３１	1.825％	73,390
３５	1.825％	73,360
	利息合計	2,953,879			利息合計	6,724,816
	総支払額	28,953,879			総支払額	31,724,816
変動金利総額と固定金利総額の差額は２７０万円以上となりました。

2017年から過去へ20年以上変動金利がほとんど変わっていないことを考えると、このような結果に終わることも十分にありえるように思います。

もしくは、最終的に1％を超えなかった。なんてことになるとフラットとの差はもっと広がることになります。

変動金利が0.2～0.5％までの変化を見てみましょう

変動金利　0.625％　5年後、10年後、15年後、20年後、25年後、30年後に0.3％づつ金利アップ　最終金利2.425%

変動金利　0.625％　5年後、10年後、15年後、20年後、25年後、30年後に0.4％づつ金利アップ　最終金利3.025%

変動金利　0.625％　5年後、10年後、15年後、20年後、25年後、30年後に0.5％づつ金利アップ　最終金利3.625％

変動金利（民間金融機関）							長期固定金利（フラット３５Ｓ：住宅金融支援機構）
借入年数	金利	返済額5年ごと0.2％ｕｐ	0.3％ｕｐ	0.4％ｕｐ	0.5％ｕｐ		借入年数	金利	返済額
１	0.625%	66,286	66,286	66,286	66,286		１	1.260％	73,641
２	0.625%	66,286	66,286	66,286	66,286		２	1.260％	73,641
３	0.625%	66,286	66,286	66,286	66,286		３	1.260％	73,641
４	0.625%	66,286	66,286	66,286	66,286		４	1.260％	73,641
５	0.625%	66,286	66,286	66,286	66,286		５	1.260％	73,641
６	0.825%	68,235	69,224	70,221	71,227		６	1.260％	73,641
７	0.825%	66,286	69,224	70,221	71,227		７	1.260％	73,641
８	0.825%	66,286	69,224	70,221	71,227		８	1.260％	73,641
９	0.825%	66,286	69,224	70,221	71,227		９	1.260％	73,641
１０	0.825%	66,286	69,224	70,221	71,227		１０	1.260％	73,641
１１	1.025％	69,900	71,755	73,642	75,561		１１	1.560％	76,293
１６	1.225％	71,264	73,845	76,490	79,198		⇩	1.560％	76,293
２１	1.425％	72,309	75,462	78,710	82,053		３５	1.560％	76,289
２６	1.625％	73,023	76,573	80,245	84,043
３１	1.825％	73,390	77,146	81,045	85,085
３５	1.825％	73,360	77,159	81,033	85,108
	利息合計	2,953,879	5,617,473	6,598,328	7,607,203			利息合計	6,724,816
	総支払額	28,953,879	30,617,473	31,598,328	32,607,203			総支払額	31,724,816
		逃げ切り	逃げ切り	逃げ切り	逆転される
青字は変動金利のほうが返済額が低いことを意味します。赤字はフラット35Ｓの返済額を越したことを意味しています。

上記の表から0.625％で始まった変動金利が5年ごとに0.4％上がる試算ですと、フラット35Ｓの1.26％－1.56％を利用するよりも総返済額は少なくなりますが、5年ごとの0.5％上がる試算ですと、フラット35Ｓのほうがお得になる計算となりました。

※金利だけで比較検討していますが、このほかに変動金利には属性による、保証料が別途必要になり、変動金利には金利に含まれる団体信用生命保険がフラット３５には含まれておりません。

※フラット３５では２０１７年１０月以降、団体信用生命保険が金利に含んだ表示に切り替わります。（現時点では、任意加入）

注意したい場面は？

注意したいのが、変動金利で16年目に差し掛かったところで毎月の返済額がフラット35Ｓの毎月返済額を超えるようになる場面です。

金利と毎月の返済額だけを見ていると、0.4％づつ上がる試算では最終的に3.025％で81,045円とフラットを遥かに上回ります。

しかし、金利や月々の返済額がフラット金利を超えたからといっても最終的には総返済額は安く済んでいるのです。

焦って、無謀な動きをしないことが肝心です。

変動金利は返済当初の低金利を活かして、元金を大きく減らすことに貢献しています。

その為、毎月の返済額や金利がフラットよりも多くなったとしても利ざやがあるので0.4％づつの上昇では逃げ切ることが出来たという事になります。

上記表で変動金利、10年後の元金残高は、18,491,996円で

フラットでの10年後の元金残高は、18,942,519となり、変動金利が約45万円も多く返済が済んでいることが分かります。

あとがき

永遠の課題の一つ【変動金利と固定金利】

どちらが良いのか？と言う結論はもちろん出ませんが、

内容を細かく知っているのと知らないのとでは【借り換えするぞ！】となったときにも判断がつきやすくなります。

意外と、ハウスメーカーに全ておまかせしてしまっているとか、銀行の言うがままになっているなんて事になっている方を多く見かけます。

少しでも勉強して自分にあった返済方法を選びたいものです。

いかがだったでしょうか。

今回は２回に渡り、金利と返済額についてみてきました。

次回は、それ以外にかかる融資手数料や団体信用生命保険等について気になるポイントをお伝えしたいと思います。

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